«С корабля на бал» INTERNATIONAL REALTY GROUP или как с минимальным бюджетом достичь максимального комфорта на отдыхе или в командировке. Инвестиционная программа Своя игра© (сектор "Недвижимость"). Пример 4: Складчина. Часть первая.

Алексей, Елена Алексей, Елена
1,8 ★⯪☆☆☆

Рейтинг агентства, основанный на отзывах клиентов и других показателях

Как рассчитывается рейтинг

(Написать отзыв)
Был(а) 11 лет 5 месяцев назад
Более 9 лет на сайте
Частный риэлтор
Варна, Минск
  • 26 сентября 2010
  • 0
«С корабля на бал» INTERNATIONAL REALTY GROUP или как с минимальным бюджетом достичь максимального комфорта на отдыхе или в командировке. Инвестиционная программа Своя игра© (сектор "Недвижимость"). Пример 4: Складчина. Часть первая.
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
Портал о недвижимости Move.ru
alt

На самом деле тема «складчины» (англ. Clubbing, - НЕ ПУТАТЬ С ТАЙМ-ШЕР) отнюдь не нова, в связи с чем найдётся немало горячих голов, которые небезосновательно упрекнут INTERNATIONAL REALTY GROUP в попытках изобретения велосипеда. И действительно, Clabbing давно пользуется популярностью у европейцев и, особенно, у итальянцев, где число сторонников \"складчины\"  наиболее высоко. Я только замечу, что мы ни разу не рассматривали искусственных проблем и не стремились на этой основе предложить надуманный сервис. Насколько это у нас получается, безусловно, судить Вам.

Итак, проблема. Бюджеты инвесторов с приходом кризиса стремительно оскудели. Ипотека замерла, цены упали. В результате появился новый сегмент, - полчища желающих приобрести зарубежную недвижимость за бесценок. Заявки типа «куплю меблированный апартамент на первой линии у моря до тысячи евро в рассрочку» уже давно никого не удивляют. И дело не в том, что таких апартаментов не существует в принципе. Просто это отражает явление, которое дало старт нашему новому инструменту, о котором, собственно, и пойдёт речь.

Ниже скриншоты с сайта prian.ru. На первом запечатлена заявка покупателя (у него нет лишних денег, и он не знает, чего хочет, - главное для него максимальная рассрочка и, чтобы никаких расходов на поддержку). На другом скриншоте заявка риелтора, который набирает предложения, что бы впоследствии запустить их своим клиентам (здесь всё наоборот, - он точно знает чего хочет, а именно всего и побольше, и главное - за чистую цену, поэтомубез рассрочек).

alt
______________________________________________________________________________________ Заявка 1. \"Интересуют объект недвижимости с максимальной рассрочкой платежа, не в комплексах, где высокая годовая стоимость обслуживания. В Болгарии буду с 15 по 29.06\". ____ ______________________________________________________________________________
alt______________________________________________________________________________________ Заявка 2. \"Интересует недвижимость у моря, дом, студия, готовые к проживанию. Рассмотрю все варианты. Оплата без рассрочек. Цена от 2 до 12 тыс. евро.\". 

При такой стратегии Вы, скорее всего, станете счастливыми обладателями полного неликвида. Я уже не говорю о потребительских свойствах апартамента площадью 15 квадратных метров, ГДЕ О КОМФОРТЕ для Вас с женой, двумя детьми и собакой, спящими по очереди на двух этажной кровати, а так же тёщей, обитающей в лучшем случае во дворе на лавочке или на пляже, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ И РЕЧИ!!! Дальше больше, кризис когда-нибудь кончится… И вот, когда этот счастливый для всех нас момент наступит, это будет ваш чёрный день, ибо с этого момента Ваш любимый шалаш окажется НЕ ПРОДАВАЕМ.

altАпартамент площадью 15 м2, объявленный для продажи в г. Бургас по цене 8 200 евро.

Народ, вот чтобы так не мучиться, и не обрекать на мучения своих близких и родных INTERNATIONAL REALTY GROUP решила вспомнить о складчине. Одновременно с этим наши специалисты поставили перед собой цель параллельно разрешить ряд серьёзных задачек, например, найти ответ на ключевые вопросы:

  • Во-первых. Как управлять имуществом, приобретённым совместно?
  • Во-вторых. Как урегулировать права собственности и владения?
  • В-третьих. Как продать долю клиента, когда придёт время?

И разгадать много других ребусов. Например, как обеспечить комфорт, но уйти при этом от необходимости ежегодного взноса? Как мотивировать обмен неделями между дольщиками, но оставить при этом сервис обмена бесплатным? И так далее, и тому подобное.

Ниже, я приведу пример поточного графика, разработанного специалистами INTERNATIONAL REALTY GROUP, благодаря которому можно увидеть, что каждый дольщик, а их максимум 10, имеет минимально 4 недели в год (2х2) с учётом различий в предпочтениях и сезонах, которые может использовать по своему усмотрению сам, передать в пользование родным или знакомым, обменять на более подходящие даты или продать.

Недели, закреплённые за управляющей компанией, призваны поощрить обмен и сформировать источники, необходимые для покрытия текущих расходов. График имеет 10-ти летний цикл полного оборота и является неотъемлемой частью бессрочного договора о пользовании объектом недвижимости. Различают три сезона: «Высокий» (High), «Средний» (Middle или Mid) и «Низкий» (Low). Низкий сезон – заполняемость ниже 30%, Высокий сезон – выше 65%. Заполняемость зависит от погодно-климатических условий, национальных и международных праздников, периода школьных каникул и отпусков.

В INTERNATIONAL REALTY GROUP сезоны имеют названия по цветам «Высокий» - «Красный» (Red);«Средний» - «Жёлтый» (Yellow), а «Низкий» - «Зелёный» (Green). В рамках высокого выделяется так же «Пиковый» (Pick или Super High или Super Red). В зависимости от местоположения объекта - это чаще всего Август, а так же Майские, Рождественские и Новогодние праздники. В рамках низкого сезона выделяются две недели (1х2) на профилактику и ремонт. Пятая часть от \"активных\" недель (5х2) являются фиксированными, все они закреплены за управляющей компании. Изменить график можно только через обмен (действует система обменных коэффициентов), покупку или продажу имеющихся/требуемых недель (1-52). В рамках одного объекта эта услуга оказывается бесплатно. В других случаях взимается символическая плата. ___________________________________________________________ _______________________________________________________________________________

altПример поточного графика пользования  недвижимым имуществом, принадлежащего дольщиками  на правах частной собственности, повторяющегося каждые 10 лет (1-10).______ _______________________________________________________________________________
alt

Легенда

INTERNATIONAL REALTY GROUP предлагает только полностью завершённые и меблированные объекты, поэтому Вы можете начать их использовать, не дожидаясь, пока подпишутся все дольщики. Если 4-ёх недель для Вас окажется мало, Вы можете эпизодически прикупать по 2 дополнительные недели разово и т.д., или единовременно увеличить свою долю таким образом, что бы получить в пользование не 4, а 8, 12 и т.д. недельв год на постоянной основе. И ЭТО ВСЁ, В ОТЛИЧИЕ ОТ СИСТЕМЫ ТАЙМ-ШЕР, КАК  ДОПОЛНЕНИЕ К ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ВАМ ДОЛИ В НЕДВИЖИМОСТИ, НА ПРАВАХ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

Каждый объект отвечает набору критериев, которые сделают Ваше пребывание   незабываемым:

  • По локации – это, как правило, лучшая территория морских и горнолыжных курортов, а так же городская недвижимость в столице и крупных городах.
  • По инфраструктуре - это всегда полностью завершённые комплексы с развитой инфраструктурой (рецепция, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т.д.) отличающиеся от гостиниц, тем, что состоят из меблированных Апартаментов или Вил вместо традиционных гостиничных номеров, располагающих оборудованной столовой и кухней (часто со стиральной машиной, СВЧ-печью, посудой и т.д.). Кроме того, оборудование обычно включает музыкальный центр, телевидение, иногда патио или террасу.
  • По типу– это «Студия» (Studio, сокращённо St. или Т-0) – открытого плана однокомнатная квартира, в которой в одном помещении совмещены зона отдыха, обеденная зона, а кухня отделена стойкой бара и только ванная комната с туалетом отдельные. «Одно-спаленные апартаменты» (1-Bedroom, сокращённо 1-Bed или Т-1) - апартаменты с одной отдельной спальней, гостиной, кухней и выделенной обеденной зоной, ванной комнатой с туалетом, террасой или верандой. «Двух-спаленные апартаменты» (2-Bedroom, сокращённо 2-Bed или Т-2) – тоже, что и предыдущее, но с двумя отдельными спальнями, а так же двумя ванными комнатами и туалетами. Предыдущие два типа апартаментов являются самыми популярными и распространёнными (более 75% в Европе). Так же существуют «Трёх-спаленные апартаменты» (3-Bedroom, сокращённо 3-Bed или Т-3) и значительно реже «Четырёх-спаленные апартаменты» (3-Bedroom, сокращённо 3-Bed или Т-3) и вилы.
  • По вместимости и комфортности – эти параметры обычно указываются в скобках через дробь (Прим.: 1-Bed (4/2) – апартаменты с одной спальней и максимальной вместимостью 4 человека, а комфортностью 2 человека).

Всё познаётся в сравнении. В качестве примера выкладываю фотографии и характеристики меблированных апартаментов в сопоставимой бюджетной группе до 25 тыс. евро,  предлагаемых в складчину, а так же для самостоятельного приобретения от INTERNATIONAL REALTY GROUP .

alt

Трёх комнатный апартамент площадью 135 м2 в закрытом VIP комплексе \"Калиакрия гарденс\" (район г. Каварна), включает 2 спальни, 2 санузла, зал с оборудованной кухней и большую террасу. Полностью меблирован. Цена 10%-го долевого участия 23 500 евро. Стоимость поддержки в расчёте на долю 162 евро/год (финансируется управляющей компанией из средств, поступающих за аренду). Подробное описание апартамента смотреть здесь.

alt

Двухкомнатный апартамент площадью 52 м2 в комплексе \"Божурец-1\" (район г. Каварна), включает 1 спальню, 1 санузел, столовую с оборудованной кухней и террасу. Не меблирован. Цена 25 000 евро. Стоимость поддержки 520 евро/год. Подробное описание апартамента смотреть здесь.

Несмотря на одинаковый бюджет инвестиция предполагает различный уровень комфорта обитания, доходность и риски. В первом случае достаточно, чтобы вложения инвестора  в капитал компании, владеющей недвижимостью, были сопоставимы со стоимостью услуг по её оформлению. Основная же инвестиция, необходимая для оплаты стоимости объекта, может быть предоставлена всё той же компании, где планируется участие инвестора, но уже под % в т.н. инвестиционный кредит. Выход инвестора из проекта осуществляется через погашение компанией  кредита и переуступку принадлежащей ему доли. Риски при этом делятся на десятерых.

Во втором случае 100% расходов требуют учёта через капитал. Естественно, о начислении и выплате по ним процентов не может быть и речи. Выход из бизнеса в этом случае для покупателя недвижимости только один, - через продажу объекта, где все риски на нём.

Согласитесь, есть над чем задуматься... .

Конечно, в рамках одного поста рассказать всё о складчине невозможно  Да и не было у меня такой цели, ведь только объём договорной базы между всеми участниками (клиент, бизнес-инкубатор, застройщик, управляющая компания и др.) превышает 150 страниц текста. В этой связи предлагаю всем заинтересованным просто двигаться навстречу истине и общей цели. Кто сомневается, оставайтесь на связи, буду признателен за  Ваши предложения и комментарии. Те же, кто посмелее, рекомендую обращаться в офис компании, где Вас внимательно выслушают и обязательно предложат что-нибудь подходящее.

Во второй части этого поста я сделаю сравнительный анализ таких способов инвестирования в недвижимость, как покупка, складчина и таймшер, а так же приведу пример владения  недвижимостью на 5 долей с точки зрения эффективности инвестиций.

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Войти через

Комментарий: *